Schimmelpilz im Mietverhätnis

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag fasst Erfahrungen aus unserer Dienstleistungsbranche zusammen und dient lediglich dazu, sich einen groben Überblick über die rechtliche Situation bei Schimmelpilzproblematiken im Mietverhältnis zu verschaffen. Die Texte ersetzen keineswegs eine Rechtsberatung.

Schimmelpilz im Mietobjekt

Die meisten Rechtsstreits im Mietrecht drehen sich um Schimmelpilzbildung in der Wohnung. Häufig gehen dabei die Meinungen der Parteien auseinander: Viele Vermieter sehen zunächst die Schuld bei dem Mieter wegen falschem Nutzerverhalten - die Mieter meinen jedoch, sie Lüften regelmäßig und es kann nur an baulichen faktoren liegen. Wenn keine Einigung erfolgt, geht der Sachverhalt vor Gericht, wo ein Gutachter feststellen soll, was nun den Schimmelpilzwachstum bewirkt hat.

Häufig kommen gleich mehrere Faktoren zusammen, sodass die Ursachenfindung und eine klare Schuldzuweisung schwierig werden kann.

Die Schuldfrage

Bevor rechtliche Schritte unternommen werden, sollte stets zunächst die Schuldfrage geklärt oder zumindest eingegrenzt werden.

Eine Schimmelpilzbildung beruht immer auf eine überhöhte Feuchtigkeit im Innenraum, denn diese stellt mit organischem Material einen Nährboden für Schimmel dar.

Ensteht eine zu hohe Feuchtigkeit durch Baumängel, dann fällt dies in die Verantwortung des Vermieters. Ist die überhöhte Feuchtigkeit auf ein fehlerhaftes Wohnverhalten zurück zu führen, speziell zu wenig Lüften und Heizen, dann ist der Mieter verantwortlich und muss für eine Schimmelpilzentfernung aufkommen.


Mehrere Ursachen. Was nun?

Kompliziert wird die Schuldzuweisung, wenn mehrere Ursachen und Faktoren eine Rolle spielen. Wenn beispielsweise ein Haus schwach gedämmt ist, könnte eine Schimmelpilzbildung eventuell durch häufiges Ablüften und intensives Heizen vermieden werden - aber wieviel Lüften ist zumutbar? Das Wohnverhalten einer ältere, alleinstehende Frau produziert deutlich weniger Feuchtigkeit als das einer dreiköpfigen Familie, erfordert demnach áuch ein nicht so intensives Lüftungsverhalten, da die Konstruktion mit einem gänzlich anderen Feuchtigkeitshaushalt fertig werden muss. Berufstätige können oft nur zweimal täglich, morgens und abends, lüften.

Ab wann ist ein Nutzverhalten falsch? Eine schwierige Frage.

Ursachenanalyse

Bei einem offensichtlichen Baumangel oder Schaden, wie beispielsweise ein Rohrbruch, ist diese Frage schnell geklärt. Liegt allerdings kein offensichtlicher Baumangel vor, kann schnell ein Streit zwischen Mieter und Vermieter entstehen.

An diesem Punkt wird häufig ein Sachverständiger zu Rate gezogen, der die Immobile auf entsprechende Baumängel überprüft. Nur wer übernimmt die Kosten für die Beweislast? Im Allgemeinen hat zunächst der Vermieter zu beweisen, dass kein Baumangel vorhenden ist. Wenn dies mit dem Gutachten des Sachverständigen übereinstimmt, muss der Mieter wiederrum beweisen, dass Lüften und Heizen ausreichend vorhanden war - was natürlich schwierig zu beweisen ist.


Mietminderung

Eine Mietminderung kann vom Mieter ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige veranlassen. Die Höhe der Mietminderung hängt allerdings davon ab, wie stark die Schimmelpilzkontamination ist. Meist werden etwa 20% der Miete einbehalten, sollte allerdings stets mit vorheriger Absprache eines Rechtsberaters erfolgen. Im falle eines Schimmelschadens sollte der Mieter zeitnah eine Mängelanzeige stellen und in dieser eine Minderung ankündigen, da eine rückwirkende Mietminderung in der Regel unzulässig ist.

Schadensersatz

Dem Mieter kann durch die Schimmelpilzkontamination zusätzlich ein Schaden am Eigentum entstehen, wie beispielsweise Klamotten, Schränke, Sofa oder Teppich. In solchen Fällen kann der Mieter einen Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen. Natürlich muss dafür auch hier die Schuldfrage deutlich geklärt worden sein. Einem Rat eines Rechtsberates ist dabei dringend anzuraten, denn für die Haftung gibt es nach deutschem Gesetz mehrere Möglichkeiten, die berücksichtigt werden sollten.